投資

ワンルームマンション投資の決断の時そして契約(第4回)

マンションを購入するまで決断と契約のときそして

前回まで、マンルームマンションの投資について営業マンからの猛プッシュに押され、購入するような話になっていました。

奥さんへの説明も意外とするっと終わり、営業マンにもう一度会う約束をして、最終(?)の商談となりました。

事前準備(最後の勉強)

ここまで来るのに1カ月はかかっているので、おかげでいろいろ勉強できました。

今まで、資産運用と言ったら、株か投資信託やNISAしかあてになっていませんでしたが、今回マンション投資を勉強することは、そのこと自体はよかったと思ってます。

 

勉強内容は主に、本、Youtube、ブログです。

本は、Amazonで5冊購入し(これでも少ないですが。)読み込みました。

ただ、みなさん、不動産投資といえばアパート経営なので、今回のワンルームとは違うのですが、まぁ、やっぱり手元資金(突っ込めるお金)が300万があれば、いろいろ幅が増えることは勉強になりました。

我が家は、散財していることもあり、子供も大きくなってきたので、今すぐに数百万を投入することはできません。

 

次に勉強させてもらったのは、YouTubeですが、おそらく不動産投資家YouTuberとして一番有名な「もふもふ不動産」を見て勉強しました。本当に不動産だけでなく、投資全般や、ブログについても教えていただきました。この方の影響が今回のブログ開設のきっかけと言っても過言ではありません。

最後にブログですが、さきほどのもふもふ不動産も見ましたが、「東京1R」という方の、ブログと本も読ませていただきました。

いろいろな人の話を見聞きすることで、知識が増えることはもちろん、ワンルームマンション投資に関する仕組みや税金のこと(減税だけでなく、納税も)を理解したので、自分自身の理解になりました。

あとは、複数物件を購入することで、値引きの交渉もできるということだったので、なんとか値引きができないか、期待をしてみました。

4回目の商談

さて、コロナが本格的になってきたころになります。(そろそろ、世間では騒ぎが大きくなってました。)これ以上は交渉は長引かせたくない感じでした。

 

喫茶店で待ち合わせで、

・まずは奥さんとの話がうまくいったこと。

・予算としては、月1万円から1万5000円であること。

・物件の場所や建物についてもしっかり確認したい

ことを改めて伝えました。

営業マンも「奥さんとのお話をまとめていただいてありがとうございます。期待に応えられるようにしっかりと提案させていただきます。」

と、営業マンを2つの案を提示してきました。

案1) 3物件合計約5,000万

(月々持出約1万5千円)

2件は35年ローン、1件は25年ローン

案2) 2物件合計約4,200万

(月々持出約1万円)

2件とも35年ローン

ちなみに言っておくと、月々の持出はこの金額ですが、この裏では、

仕組み)  「持出」=「家賃収入」ー「ローン支払い」-「修繕費・管理費」

イメージ) -1万5千円= 20万 -17万 - 4万5円

となっており、総額約20万円の差引があって、結果的に「赤字」になりそれを補てんする形になります。

普通は「黒字」になってプラスにならんのかい。ってことを思いますが、そういうわけではなく、結果的に家賃保証された(差引かれた)「家賃収入」となります。ただ、ここで家賃保証を付けておかないと空室になったときに、家賃収入が入りません。逆に言うと不動産屋が家賃を保証する以上、必死でお客を付けてくるから保証できるという仕組みです。

 

過去には怪しいスキームを使っていた事例があったようですが(いや、今も不動産業界は怪しい案件があると思います。)、幸い今回の会社はそういったことはやっておらず、知り合いも10年前からやっていることから、現時点では言っていることは「嘘」ではありません。

案1は、少し築年数の古い物件が混じっており、金額が安く25年ローンとなっておりました。なので、25年済めば、ローンが終わり終わった分収入で残りの2物件を払っていくという作戦です。案2はそこそのの物件だったので35年のみでした。

 

古い物件は気になるものの、実際の収支がマイナスが早く終わるほうがよいと考え、気持ち的には「案1」に傾いていました。

 

ここで本当はガツンと

ひろっち
ひろっち
わかりました。200万引いてくれたら買います。

っていうつもりでしたが、そうは言わしてもらえず、

ひろっち
ひろっち
値引きはできないのですか。

ということを伝えました。

値引きはできません。十分に引いています。

とのことで、営業マンのペースです。いや、決めるのはこっちだからこっちのほうが強いはず。。。。と思いながら、沈黙を続けると、

ただ、今回新型コロナウィルスの影響でお客様がマインドが下がっているので、値引きをさせていただきます。

詳細なスキームはお伝えできませんが、一定の値引きは実施してもらえるとのこと。

さすがにそれ以上の引出はしないオーラ全開でした。

ひろっち
ひろっち
さすが、できる営業マン、ここで焦って契約を早くまとめるように焦ってくれればいいものの、全く動じず自信満々でこちらを見てきます。まぁ、自分の商材に自信があるんでしょうね。

このあと、読んだ(Audibleで聞いた)「営業の魔法」の営業の魔法そのものです。

しっかりと「間」を取られてます。小さな質問をしても、「キッチリ断定で返してきます。」営業マンが詰めてくれば、さらに値引きもできそうですが。

もう一度言いますが、5,000万の案件です。簡単には決めきれないですよ。

やがて、

「結果的に買うのであれば、お互いが気持ちよく契約したい」

「今回不動産投資を始めることで、勉強になる」

「この営業マンを今後も参考にしたい。」

と、思い

ひろっち
ひろっち
こちらの3物件でお願いします。

とお伝えし、

ありがとうございます。

となり、次回、契約書の締結となりますとのこと、

必要な書類やものを伺ってその日は別れました。

 

本当に、今までであれば、全く予想もしていなかったことが始まりました。

でも、今まで経験しなかったことを勉強することはいいことだし、何事もいい面も悪い面もあります。マイナスにとらえると本当にマイナスを引き寄せてしまうので、これはチャンスと思うことにしました。

ぜひ今回の判断を成功させたいです!

5回目の商談っというか契約書

いよいよ契約です。

自分の実印のほかに、自宅のローン返済表や人間ドックの結果も必要なものは持参しました。

そういえば、家を建てたのは10年以上前なので、いろいろ書類を書くのは久しぶりですね。

 

で、肝心の書類が多い多い。

そして何より自分が3物件も勢いよく注文したもんだから、すべての書類が3つずつあります。おそらく1年分くらい自分の住所と名前を書いたでしょうね。

 

最初は丁寧に書いていましたが、あとは、、、結局、書類へのサインだけで、2時間近くかかります。

もちろん、重要事項説明書や、契約内容については人おとり説明を受けてなので、スルーでのサインとはいきません。まぁ、聞きたいことがあってもバッチリ回答されるのですが。

 

また、最後に「個人事業の開業届」の申請書を書いて終わりました。

そうなんです。

ひろっち
ひろっち
僕って個人事業主になるの!?

営業マンが言うには、「不動産賃貸業のため個人事業主として届け出たほうが節税になります。」だそうです。本当に意外ですね。

サラリーマン 兼 個人事業主になることになりました。

その後の手続き

必要な印鑑証明を取得したり、銀行の口座を作ったりしました。

「口座を作ってから、銀行の審査があって、そのあと連絡が来るから早めに口座を作ってください。で、作れたら連絡ください。」

って言われてましたので。

それが終わったら、何事もなかったかのように、手続きはありませんでした。連絡待ちですね。

まとめ。契約しちゃいました。

ということで、嵐のような1カ月でしたが、結果的に

要約

1.東京にマンション3物件購入

2.ローンは5,000万

3.個人事業主になる予定

となりました。

40歳の節目に大きな変化です。

ひろっち
ひろっち
折角、個人事業主になるんだったら、何か他のこともやってみたい。

ということで、ブログを始めることになりました。

だって、経費にできるんだもん。

ABOUT ME
ひろっち
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こんにちは、ひろっちです。 娘(当時5歳)に教えてもらった「お尻をふれば元気になるよ」をモットーに、会社員をしながら、日々の気づきや失敗談、元気になる情報を発信するブログを目指してます。 イメージの限界が自分の限界!明るく楽しく頑張っている人を応援してます。