投資

【NISAで積立投資】J-REIT(リート)をやっている3つの理由

NISA-jreit

たまには投資の話もします。

みなさん投資ってやってますか。NISA口座は作ったけどやっていないとか、興味があるけど下がりそうで怖いとかありますよね。

僕も少ないながらもやっています。特に一番やっているのはNISAでJ-REIT(ジェイリート)です。

最近は新型コロナウィルスの影響で損したという話を聞いた方も多く、「本当にやっても大丈夫?」ってい心配というひともいると思うのですが僕は続けています。

それは僕自身は考え方としてJ-REITの好きなポイントがあるからです。

 

知らない人もぜひこの記事を読んで少しでも理解をしてもらえたらうれしいです。

この記事の最後に僕の実際の投資案件の損益を見ていただきます。コロナ禍を耐えられたのか?

こんな人によんでほしい

Jリート(J-REIT)なんて知らない

Jリートの仕組みがわからない。

がメリットなのかわからない。

実際のところ儲かっているの

J-REIT(リート)って何?

REIT(リート)とは、Real Estate Investment Trustの略で不動産投資信託です。つまりは不動産であるオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資商品です。

もともと、アメリカで生まれた仕組みですが、日本版のREITということで、J-REITと呼ばれています。

引用:一般社団法人 投資信託協会

本来は、個人が買うことができない大きな商業施設やマンションなどを、J-REITを通じて間接に購入することができます。

J-REITの投資先

個人では購入できないようなものが投資対象になります。

・オフィスビル

・マンション

・ホテル

・商業施設(ショッピングモールなど)

・倉庫(物流センター)

J-REITの価格と分配金

J-REITも一般の株式にあたる「投資証券」なので、証券取引所に上場され、価格は上下します。

REITの動向を見るための指数として使われるのは、東証REIT指数です。

東証REIT指数

東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているREITの全銘柄の時価総額加重平均である。基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000として算出される。東京証券取引所が算出・公表しており、日本の不動産の指数として普及している。

引用:ウィキペディア

ひろっち
ひろっち
こうやって見ると2月までは2,200までいっていたのに、3月以降は1,600~1,700のあたりを行ったり来たりです。

ただ、J-REITの魅力は、株で言う「配当金」にあたる「分配金」の多さです。

一般的な会社であれば、法人税がかかったり、内部留保といってため込んだりしますが、J-REITは収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人買いがかかりません

ということは、収益がそのまま分配金になるため分配金が多くなります

J-REITのメリットとリスク

J-REITのメリットとリスクについてまとめます。

<メリット>

1.不動産投資なのに少ない金額で購入可能

2.複数の不動産への分散投資が可能でリスク分散できる

3.収益はほとんど分配される

4.不動産投資なのに換金性が高い

5.不動産投資なのに手続きが簡単

ひろっち
ひろっち
僕が気に入っているのは、「収益がほとんど分配される」ところと「不動産投資なのに換金性が高い」ところです。

<リスク>

1.投資信託なので価格が下がる可能性がある。

2.不動産に投資するので、地震・火災などで被災する可能性がある。

3.賃料をもとに収益を上げているので、テナントの退去・賃料の低下による分配金減少

ひろっち
ひろっち
今は、まさに3のリスクが顕在化した状況で1の価格が下がった状態です。

価格が下がるリスクはあるとしても実際の投資対象の物件自体はあるので、長期的に見たら今の状態も悪くないと思っています。

J-REITをNISAで積み立てるわけ

 

分配金がいっぱい出やすいJ-REITですが、弱点とすると分配金に税金がかかってしまうところです。折角もらったのに税金に取られるのは忍びないですよね。

J-REITの税率:分配金・譲渡益 = 20.315% (※)

(※)0.315%は、復興特別所得税

仮に10,000円の分配金をもらっても、約2,000円も税金でとられてしますね

それを解消してくれるのが「NISA(ニーサ)」です。

NISAは、「NISA口座(非課税口座)」内で、毎年一定金額の範囲内で購入したこれらの金融商品から得られる利益が非課税になる、つまり、税金がかからなくなる制度です。

引用:金融庁HP

<NISAの種類>

一般NISA 日本に住んでる20歳以上・年間新規120万が上限。最長5年間非課税
つみたて積立 日本に住んでる20歳以上・年間新規40万が上限。最長20年年非課税。ただし、長期の積立、分散投資に適した一定の投資信託
ジュニアNISA 日本に住んでる19歳まで。年間新規80万が上限。最長5年間非課税
ひろっち
ひろっち
NISAなら分配金が出てもそのまま全額受け取れます。

J-REITの購入状況と運用状況

実際に僕が投資しているのは「フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド」という、毎月分配型の商品です。

直接REITの投資法人を買おうとする一括して購入しないといけないので、積み立てで買えるようにファンドで買ってます。

フィデリティ

フィデリティJリートのパフォーマンス

パフォーマンスについては、2019年はとても良い成績でしたが、この新型コロナウィスルの影響で利益が一気に吹き飛びました。

フィデリティパフォーマンス
ひろっち
ひろっち
今は低く安定しています。これ以上上がること今は難しいかもしれません。

フィデリティJリートの詳細情報

フィデリティの詳細
ポイント

1.NISA口座は購入可能だが、つみたてNISAは購入不可

つみたてNISAでは、毎月分配型は購入できません。

2.手数料が無料(ノーロード)

買うたびにお金がかかるわけではありません。

3.アクティブファンドは運用管理費用が高めですが、1.045%と比較的安い

フィデリティJリートの分配金

フィデリティの分配金

3月に基準額が大きく下がったものの、今のところ120円出ています。できればこのまま安定してほしいものです。

ひろっちの実績(2020年7月19日時点)

フィデリティの実績

トータルリターン +11,315円

積立額    毎月 20,000円

2017年から購入を初めてしばらく横ばいでしたが、2019年になって上向きになって、11月に最大+27万まで行きましたが、3月には逆に-27万まで行きました。

あの時は本当に心配しましたが、今は戻ってきてよかったです。

ひろっち
ひろっち
分配金については、トータルで31万出てますが、NISAのおかげで全額受け取れ、そのまま再投資できたので、なんとかトントンを維持してます。

まとめ J-REITはNISA口座がおすすめです。

僕のNISA口座でJ-REITについてお伝えさせていただきました。

3つのおすすめポイント

1.J-REITは不動産投資信託で個人には買えない物件に少額で投資できる

2.利益の90%以上を分配金に回す仕組みのため、分配金が多い

3.NISA口座で投資すれば、分配金をそのまま受け取れる

⇒ ひろっちもコロナ禍をなんとか乗り切って+1万となっている。

投資なので、皆さんにそのままおススメはできませんが、僕自身は今はさらに割安になっていると感じていますので、引き続きJ-REITをNISA口座で買いすすめます。

ひろっち
ひろっち
7月に28万も追加購入しちゃいました。分配金が楽しみです。

次回は、もう少し細かいルールをお伝えさせていただきます。

ABOUT ME
ひろっち
ひろっち
こんにちは、ひろっちです。 娘(当時5歳)に教えてもらった「お尻をふれば元気になるよ」をモットーに、会社員をしながら、日々の気づきや失敗談、元気になる情報を発信するブログを目指してます。 イメージの限界が自分の限界!明るく楽しく頑張っている人を応援してます。